住宅購入の売買契約を結んだあと、家具や家電をローンで購入してしまい、住宅ローンの本審査に落ちてしまった方がいました・・。
住宅ローンを利用する場合、本審査が終わるまでは、車・家具・家電などを新たなローンで購入するのは控えましょう。
どーも、Ponchaです(‘ω’)
マンションや戸建てを購入する際、多くの方が住宅ローンを利用するかと思います！
ただ、意外と知られていないのが、
住宅ローンの本審査は不動産売買契約を結んだあとに行われるという点です。
では、売買契約を結んだあとに本審査に落ちてしまった場合、
・家は買えなくなるの？
・契約解除はできるの？
・手付金は戻ってくるの？
と不安になる方も多いはず。
ということで今回は、
住宅ローンの本審査に落ちたら契約解除できる？融資特約・手付金返還の基礎知識
というテーマでお話ししたいと思います！
住宅ローンを利用して住宅購入をする方は、必ず知っておきたい内容です。
少し聞き慣れない言葉かもしれませんが、
契約後のリスクに直結する大事なポイントですので、しっかり理解しておきましょう！
この記事でわかること
・住宅ローンの事前審査と本審査の違い
・本審査に落ちた場合に契約解除できるのか
・融資特約、ローン特約の基本
・融資特約を使うときの注意点
関連記事はこちらになります。
中古住宅購入 内見時に見ておくべきポイント～室内よりも眺望や日当たりが大事？～
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目次
住宅ローンの本審査は契約後に行われる！？
住宅を購入する際、
多くの方が住宅ローンを利用するかと思います。
ちなみに、不動産購入の流れがまだピンと来ていない方は、
まずこちらの記事を参考にしてみてください。
不動産購入の流れ～初めてのマイホーム購入（中古マンション・戸建て編）～
住宅ローンを利用する場合、金融機関の審査は主に2回あります。
・事前審査
・本審査
この2つです。
事前審査
→年収・勤務先・勤続年数・借入状況、主にその人の個人信用情報を審査することが一般的です。
（昔は、物件の担保なども見ている銀行も多かったのですが、最近は、AI判定等で個人使用情報のみが多いですね！）
本審査
→事前審査よりも細かく、本人情報・物件情報・健康状態・団体信用生命保険の加入可否などを確認する審査
一昔前まで、事前審査が通っていれば、本審査も通るケースが多かったのですが、
最近は、事前審査の審査がAI判定かつ、表面上の審査のため、
本審査でも否決になることが多くなってきましたね‥。
また、事前審査に通った＝本審査も100％通るというわけではありません。
そして、ここで大事なのが審査のタイミングです！
事前審査は、不動産売買契約を行う前に行います。
本審査は、不動産売買契約を結んだ後に行います。
つまり、事前審査が通り、売買契約も結んだのに、
本審査で落ちてしまった！！
ということが起こる可能性があるんです。
当然、本審査に落ちてしまうと、
希望していた金融機関から借入ができなくなります。
そうなると、当然ながら資金が足りず、
住宅購入ができないという状況になってしまいます・・。
他の金融機関で借入できる可能性もありますが、
どこからも借入が難しそうな場合、住宅購入自体をやめざるを得ないこともあります。
では、その場合、すでに締結してしまった売買契約は解除できるのでしょうか？
融資特約による契約解除とは！？
結論からいうと、
契約書に融資特約が付いていて、
その条件を満たしていれば、契約を白紙解除できます！
融資特約＝融資利用の特約＝ローン特約
人によって呼び方は違いますが、基本的には同じ意味です！
簡単にいうと、融資特約とは、
・一定の期日までに
・金融機関から融資の承認が得られなかった場合
・解除期日までに通知をすれば
・契約を白紙解除できる
という、買主さんを保護するための特約です！
白紙解除とは、
ざっくりいうと「契約前の状態に戻す」ということです。
融資特約による白紙解除が認められれば、
契約時に支払った手付金も返還されます。
住宅ローンを利用する買主さんにとっては、
とても重要な特約なんですね！
具体例で見る融資特約の流れ
A銀行で住宅ローンを利用するケースで考えてみましょう。
本審査の承認期日 →5月10日まで
契約解除期日 →5月20日まで
この場合、買主さんは
5月10日までに本審査の結果
をもらう必要があります。
ここで注意したいのは、
5月10日は審査を申し込む期限ではなく、審査結果をもらう期限ということです！
そのため、売買契約後は速やかに必要書類をそろえて、
本審査を進める必要があります。
そして、5月10日までにA銀行から本審査NGの結果が出た場合、
5月20日までに、
『融資特約を利用して契約を解除します』
と通知をすることで、契約は白紙解除となります。
この場合、契約時に支払った手付金も返還されます。
逆に、書類の提出が遅れて5月10日までに審査結果が出なかった場合などは、
融資特約を使えない可能性があります。
「期日までに審査結果が出なかったから解除できるでしょ！」
という単純な話ではないので注意しましょう。
→書類提出を故意的に遅らせた、追加書類の準備を全然しなかったなどがあると、融資特約が使えないことがあるので注意が必要ですね！
融資特約は買主さんを保護するためのもの
融資特約は、買主さんを保護するための特約です。
本審査に落ちてしまい、他の金融機関からの借入も難しい・・。
でも、売買契約はすでに締結してしまっている・・。
通常、契約後に買主さんの都合で解除する場合は、
・手付解除
・違約解除
といった形になり、数百万円単位のお金がかかることがあります。
詳しくはこちらの記事をどうぞ。
不動産売買 手付金による解除とは？～手付金の放棄？倍返し？って？～
事前審査に通っていて、住宅購入の意思もあり、売買契約も結んだ。
それなのに、本審査に落ちてしまったという理由だけで、
数百万円を支払わないと解除できないとなると、
買主さんにとってはかなりリスクが大きいですよね。
そのリスクを軽減するために、融資特約が設けられているわけです。
売主さんからするとリスクのある特約
一方で、売主さんからすると、融資特約はリスクのある特約なんですね・・。
せっかく売買契約を結んでも、
買主さんの本審査が通らなければ、
ペナルティーなし
で白紙解除になる可能性があるからです。
その間、他の購入希望者への紹介を止めていることもありますし、
売主さんにとっては時間的なロスも大きいです。
だからこそ、融資特約には
承認期日
解除期日
が設けられています。
買主さんも、契約後は速やかに本審査を進める必要があるんですね！
融資特約を利用するための注意点
融資特約は買主さんを守る大事な特約ですが、
いつでも自由に使えるわけではありません。
特に下記のポイントは必ず押さえておきましょう。
・借入する金融機関を事前に記載する
・記載した金融機関でなければ特約の対象にならない
・融資満額で承認が出た場合は、基本特約は使えない
・期日を過ぎた場合も特約は使えない
・解除するには、期日までに通知が必要
・買主さん側に過失がある場合は認められないことがある
ひとつずつ見ていきましょう！
借入する金融機関を事前に記載する
売買契約をする際、
・重要事項説明書
・不動産売買契約書
に、融資特約の対象となる金融機関を事前に記載します。
例えばA銀行から融資を受ける場合は、
A銀行の名称、融資金額、金利などを記載します。
記載する金融機関は、必ずしも1つだけとは限りません。
A銀行とB銀行、というように複数記載することもあります。
ただし、何でもかんでも記載すればよいというわけではありません。
どの金融機関を融資特約の対象にするかは、
事前審査の結果や契約条件を踏まえて、慎重に判断する必要があります。
記載した金融機関しか特約の対象にならない
融資特約は、契約書に記載した金融機関が対象になります！
例えば、契約書にはA銀行だけを記載していたとします。
その後、水面下でB銀行にも本審査を出していて、
B銀行の審査がNGだったとしても、B銀行は融資特約の対象にはなりません・・・。
つまり、B銀行がダメだったことを理由に、
融資特約による白紙解除はできないということです。
もしB銀行も本命候補として考えているのであれば、
・B銀行を融資特約の対象に記載する
・A銀行、B銀行の両方を記載する
といった判断が必要になります。
ここは後から揉めやすいポイントなので、契約前に必ず確認しておきましょう！
融資承認された場合は特約を使えない
融資特約の対象としてA銀行を記載し、
A銀行の本審査が通った場合、その時点で原則として融資特約は使えなくなります。
つまり、
『やっぱり気が変わったので契約解除したいです！』
という理由では、融資特約による解除はできません。
融資特約はあくまで、融資が受けられなかった場合に
買主さんを保護するための特約です。
融資承認が出ている以上、
「融資が受けられない」という状態ではないため、
特約の対象外になるということです。
当然といえば当然ですが、
実務上はここが意外とややこしいポイントになることもあります・・。
ただし、承認は下りたけど減額承認だった場合は、
融資特約の利用は可能です！
期日が過ぎてしまった場合も特約は使えない
融資特約では、重要事項説明書や売買契約書に下記のような内容を記載します。
①対象となる金融機関
②金利
③融資金額
④融資承認を得る期日（承認期日）
⑤契約解除ができる期日（解除期日）
特に大事なのが④⑤の期日です。
この期日を過ぎてしまうと、
融資特約による白紙解除ができなくなる可能性があります。
もちろん、契約解除自体が絶対にできないわけではありません。
ただし、その場合は、
・手付解除（契約時に支払った手付金を放棄）
・違約解除（売買代金の10～20％程度を支払う）
といった形で、買主さんに大きな負担が発生する可能性があります。
期日は本当に大事です。
契約後は「そのうちやります」ではなく、すぐに本審査の準備を進めましょう！
期日までに通知しない限り、自動で解除にはならない
ここもかなり大事です。
融資特約の条件を満たしていたとしても、
契約は自動的には解除されません。
例えば、
・融資特約にA銀行を記載している
・承認期日までにA銀行から本審査NGの回答が出た
・他の金融機関でも借入が難しそう
という状況だったとしても、それだけで勝手に契約が解除されるわけではありません。
解除期日までに、
『融資特約を利用して契約を解除します』
と通知する必要があります。
当然期日までに契約解除の書面の通知をしなかった場合は、
白紙解除が使用できず、手付解除や違約解除をするしかなくなります。
買主さんに過失がある場合は認められないことがある
融資特約を利用するには、
買主さんが誠意をもって手続きを進めていたかも重要になります。
例えば、
・書類の提出が遅く、審査が間に合わなかった
・そもそも本審査を申し込んでいなかった
・事前審査の時に虚偽の内容を申告していた
・本審査前に車や家具などを新たなローンで購入してしまった
といったケースです。
このように、明らかに買主さん側に原因がある場合、
融資特約による解除が認められない可能性があります。
融資特約は買主さんを守るための特約ですが、
何をしても守られる万能カードではありません・・・。
契約後から本審査承認までは、
借入状況や勤務状況などを変えないよう、特に注意しましょう！
まとめ
いかがでしょうか。
今回は、
住宅ローンの本審査に落ちたら契約解除できる？融資特約・手付金返還の基礎知識
というテーマでお話しさせていただきました！
住宅ローンを利用する場合、
事前審査は売買契約前、本審査は売買契約後に行われます。
そのため、売買契約を結んだあとに本審査で落ちてしまうという可能性もゼロではありません。
そういった場合に買主さんを保護するための特約が、
融資特約、いわゆるローン特約です。
ただし、融資特約があるからといって、いつでも自由に白紙解除できるわけではありません。
特に、
・対象となる金融機関
・融資金額
・承認期日
・解除期日
・解除通知の有無
・買主さん側に過失がないか
といった点は、必ず確認しておく必要があります。
住宅購入は、物件選びだけでなく、
契約内容やスケジュール管理もめちゃくちゃ大事です。
本審査が終わるまでは、
新たなローンを組んだり、
転職したり、
借入状況が変わる行動はできるだけ控えましょう。
リスクを正しく理解したうえで、安心して住宅購入を進めていきましょう！
今回はあくまで基礎知識としてまとめましたが、
融資特約には実務上、意外と判断が難しいポイントもあります。
また別の機会に、もう少し踏み込んだ内容もご説明していきたいと思います！
関連記事はこちらになります。
中古住宅購入 内見時に見ておくべきポイント～室内よりも眺望や日当たりが大事？～
中古住宅購入 購入申し込みをしてもすぐに契約ができない？～番手確定ってなに！？～
共同住宅 賃貸住宅と分譲住宅ってそもそも何！？～それぞれの構造やコストの違いについて～
壁紙の張替え費用ってどのくらい？～mと㎡の違い・張替えの規模で変わる！？～
不動産購入の流れ～初めてのマイホーム購入（中古マンション・戸建て編）～
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特に不動産や住宅ローン、建築の話は専門用語も多く、営業トークに流されやすい分野です。
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